Даже внимательное изучение условий договора об участии в строительстве не всегда является гарантией защиты от неправомерных претензий другой стороны

То, что покупка жилья на «первичке» в наше время сопряжена с целым рядом мошеннических схем, уже ни для кого не секрет. Одну из них – внезапное повышение стоимости жилья после завершения его строительства, - газета «СЕЙЧАС» уже освещала (см. «Ни копейкой больше»). Однако в связи с участившимися аферами при сооружении жилых домов (редакция располагает данными о винницком «опыте» взимания средств у инвесторов) возникла необходимость разъяснения, каким образом можно вообще отстоять свои права в подобных обстоятельствах.

Примечательно, что вся схема инвестирования в жилье в рассматриваемом случае оформлялась достаточно нестандартным образом: помимо договоров кредитного союза с отдельными гражданами, являющихся неотъемлемой частью Генерального инвестиционного соглашения между застройщиком и КС, был также заключен договор инвестирования в недвижимость и управления имуществом, сторонами которого выступили застройщик, кредитный союз (установщик управления) и банк (управитель). При этом стоит отметить, что вышеуказанные договоры были заключены в июле 2005 года, то есть еще до вступления в силу (14.01.2006) изменений в Закон «Об инвестиционной деятельности», устанавливающих обязательность инвестирования в объекты недвижимости практически исключительно через фонды финансирования строительства.

Согласно инвестиционным договорам, стоимость 1 кв. м общей площади квартиры была установлена на уровне 12300 руб., кроме того, 5700 руб. стоил один «квадрат» нежилых помещений. Окончательное завершение строительства было запланировано на ноябрь 2006 года при условии своевременного внесения инвестиций в соответствии с установленным графиком, где первый взнос определен на уровне 30% от общей суммы договора.

Однако в ноябре 2006 года члены КС – покупатели вместо ожидаемых документов на квартиры получили от самого Союза письма с просьбой в течение 10 дней внести в строительство дополнительные средства в сумме 10% от общей договорной цены в связи с удорожанием стройматериалов до 60%, что предлагалось квалифицировать как форс-мажор.

Все изменения стоимости объекта финансирования, в том числе из-за удорожания стройматериалов, должны в обязательном порядке сообщаться покупателям и отображаться в графике внесения инвестиций

В то же время данный случай не может быть отнесен к форс-мажорным обстоятельствам, исчерпывающий перечень которых приведен в самих инвестиционных договорах. Более того, последними было предусмотрено, что стоимость 1 кв. м и общая сумма строительства устанавливаются на день заключения Генерального соглашения при существующем уровне цен, зафиксированном в договорной цене. Причем договорами устанавливалась возможность повышения такой цены, в том числе в связи с ростом цен на стройматериалы. Однако важно отметить, что увеличение стоимости одного «квадрата», согласно договору, может распространяться только на невыкупленную часть жилья. Фактически это означает, что для покупателей, которые осуществили 100%-ный взнос (полностью внесли инвестиции), изменение стоимости жилья не должно иметь никаких последствий.