Если несколько лет назад в крупных российских городах наблюдалось стремительное развитие стихийных рынков, то сейчас с силой стихии развивается строительство крупных торгово-развлекательных центров. Более того, ввиду насыщенности торговыми центрами городов-миллионников, инвесторы стали обращать внимание на небольшие города в глубинке.
Опрошенные агентством "Интерфакс-Недвижимость" эксперты сравнили целесообразность строительства торговой и жилой недвижимости с точки зрения девелоперов, рассказали о распространенных ошибках, допускаемых при разработке центров, и поделились своим видением перспектив развития рынка торговой недвижимости в России.
Коммерческая или жилая?
Эксперты рассказали, по каким критериям девелоперы и застройщики делают свой выбор между жилой и коммерческой недвижимостью.
"Строительство торговых и жилых центров объединяет только то, что, во-первых, это строительные процессы, а во-вторых, оба они направлены на извлечение прибыли, - говорит директор департамента консалтинга Penny Lane Realty Юрий Мереминский. - Строительство жилой недвижимости обычно ориентировано на быстрый возврат денег: построил - продал.
Объекты коммерческой (в частности, торговой) недвижимости строятся с учетом получения прибыли в течение длительного времени".
По его словам, инвесторы и застройщики при выборе, что именно им строить - жилье или торговые центры, руководствуются несколькими моментами: "Важно местоположение земельного участка, который планируется осваивать, и его характеристики, то есть, подо что он больше подходит - под строительство жилья или под торговлю. Кроме того, немаловажное значение имеет текущий спрос на тот или иной вид недвижимости. И, конечно, огромное значение имеют планы и амбиции самого девелопера - настроен он на быстрый возврат денег за счет реализации квартир, либо намерен на протяжении длительного периода времени сдавать площади в аренду и получать стабильный доход".
"В условиях активно развивающегося рынка недвижимости любое строительство приносит доход, - утверждает вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. - Выбор объекта строительства обычно обуславливается местоположением участка, разрешительной документацией, градостроительными нормами и правилами, архитектурными особенностями здания, а иногда и просто желанием девелопера. В целом, строительство жилой недвижимости выгоднее, чем строительство коммерческой, но это зависит от разных факторов". О большей прибыльности жилья говорит и руководитель отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.
"Во многом все определяется еще на этапе выбора земельного участка. Все зависит от проекта и от целевого использования участка. Обычно жилье значительно привлекательнее для инвестора, - рассказала Н.Новикова. - Как правило, за земельным участком уже закреплено его функциональное использование; у большинства из них есть специфические характеристики и ограничения на строительство. Основываясь на этом, девелопер делает свой выбор". Затишье в росте цен на жилье в столичном регионе заставило многих девелоперов переключиться на коммерческую недвижимость, говорит руководитель направления коммерческой недвижимости "МИАН - Агентство недвижимости" Сергей Лобкарев.
"На сегодняшний день, когда бурный рост цен в сегменте жилой недвижимости прекратился, многие девелоперы переключаются на коммерческую недвижимость, чаще всего на офисную, - отмечает С.Лобкарев. - Что касается торговой недвижимости, то нельзя однозначно говорить, что строить торговый центр (ТЦ) изначально выгоднее, чем жилой дом. Все зависит от проекта и его концепции. На рынке сегодня есть проекты, которые оказались неуспешными, несмотря на то, что рынок ТЦ еще не насыщен".
"Однозначного ответа, что выгоднее строить, жилой дом или торговый центр нет, - заключает заместитель директора по маркетингу и продажам по вопросам коммерческой недвижимости ОАО "Квартал" Павел Епихин. - Жилая недвижимость подразумевает так называемые "быстрые деньги", торговая недвижимостью приносит стабильный долгосрочный доход в виде арендных платежей. Поэтому все зависит от целей компании".
